בית המשפט המחוזי בתל אביב הכריע לאחרונה בפרשה חמורה, שבמסגרתה ניצלו צמד יזמים מפוקפקים את חולשתה של אישה שנקלעה למצוקה כלכלית, כדי להשתלט על דירתה במחיר נמוך משמעותית משווי השוק.

בלב הפרשה עמדה אם חד-הורית מחולון, שכמעט איבדה את דירתה היחידה בעקבות התרמית המתוחכמת. היא יוצגה בהליך המשפטי על ידי עורך הדין ירון בר אל.

הכול החל באוגוסט 2016, כאשר האישה, סייעת בגן ילדים ואם לשניים, איבדה במפתיע את עבודתה והחלה להסתבך בחובות. היא התקשתה לעמוד בתשלומי המשכנתא ונקלעה לחובות נוספים.

כאשר ביקשה האישה מהבנק שלה מסגרת נוספת – הלוואה של 250 אלף ש״ח כנגד משכון הדירה – היא נדחתה בשל דירוג אשראי ירוד והיותה מובטלת.

במצוקתה הרבה, הופנתה אל י"א, אדם שהציג עצמו כ"יזם נדל"ן ופתרונות מימון חוץ-בנקאי". בדיעבד, כך קבע בית המשפט, התברר כי י"א פעל בשיטתיות והציע במספר רב של פעמים בעבר, הלוואות שנועדו לכאורה לסייע לנזקקים, אך בפועל מטרתן הייתה להשתלט על נכסי המקרקעין שלהם.

בפגישה הראשונה, שנערכה ביניהם בספטמבר 2016, נטע י"א בתובעת תחושת אמון, כאשר פרע עבורה את יתרת המשכנתא בסך 21 אלף ש"ח, ואף העביר לחשבונה סכומים קטנים נוספים. פעולות אלו, שהסתכמו בהעברה של לא יותר מ-30 אלף שקלים, ושלכאורה נראו כעזרה ראשונית נטולת תנאים, היוו "פיתיון קלאסי" שנועד ללכוד את האישה בעסקה מסובכת בהרבה.

לדברי עו"ד בר אל, בינואר 2017 הזמין י"א את בעלת הדירה למשרדו של עורך דין המקורב אליו בתל-אביב. היא הגיעה לבדה, וי"א – שהציג עצמו כמתווך בינה לבין "משקיע נדל״ן נדיב" – ישב לצִדה לאורך כל הפגישה. בדיעבד התברר כי אותו משקיע היה גיסו של י"א.

על השולחן הונחה מעטפה ובה שני מסמכים מוכנים מראש: "הסכם מכר והסכם שכירות. עורך הדין, שהבהיר כי הוא מייצג "רק את הקונה", הקריא בקול רם סעיפים נבחרים מהסכם המכר וי"א הבטיח שאין מה לדאוג "מדובר בהסכם לביטחון בלבד"

ההסכם קבע כי הדירה תימכר לס', שמאי מקרקעין מוסמך ובעל ניסיון של כ-15 שנה בתחום – בתמורה רשמית של 610 אלף שקלים, כלומר בערך הנמוך בכ-45% משוויה בשוק. באותו מעמד הונח לפני בעלת הדירה טופס שכירות שקבע כי תישאר לגור בנכס כדיירת מוגנת, ותשלם 2,500 שקלים בחודש. על פי עדותה נאמר לה על ידי י"א שהמשקיע "מעוניין בהכנסה קבועה, יותר מאשר להחזיק ביד דירה ריקה". אותו משקיע אלמוני, היה כאמור, ס' גיסו של י"א.

בין הדברים היחידים שנאמרו על ידי ס' באותה פגישה היה כי במהלך שלוש השנים הבאות תוכל האישה לרכוש חזרה את דירתה בחזרה ב-800 אלף שקלים. פער של 190 אלף ש״ח על מחיר המכירה הרשמי, המשקף למעשה ריבית אפקטיבית שלכ-150 אחוזים על "הלוואה".

לדברי עורך הדין ירון בר אל, ההסכם היווה למעשה "מנגנון מתוחכם להסוואת הלוואה בריבית רצחנית", שבמסגרתו נאלצה האישה לשלם "שכירות" חודשית בסך 2,500 ש"ח, סכום שהצטבר בתוך שנתיים לכ-80 אלף ₪, וביטא כביכול את רק הריבית על ההלוואה.

מנגנון תשלום התמורה עצמו היה חריג: ס' גיסו של י"א שלף פנקס שיקים אישי, לא בנקאי, ורשם חמישה שיקים דחויים בסכום מצטבר של 560 אלף שקלים.

50 אלף שקלים נוספים, הצהיר, יוחזקו אצלו לשם תשלום עתידי של היטל השבחה.

מאחר והאישה לא הייתה זקוקה לסכום כה גדול הבטיח לה י"א שהוא ישמור עבורה את הסכום שהיא לא זקוקה לו וכשהיא תוכל להחזיר את סכום ההלוואה שהיא קיבלה הוא ישיב לה את הסכום שנשאר אצלו. כך, וכחלק מן ה"הצגה" שכנע י"א את האישה להסב את חמשת השיקים אליו "לשמירה בנאמנות עד שתסדירי את יתרת החובות" כדבריו של י"א.

בסופו של יום מתוך "התמורה" לכאורה ששילם גיסו של י"א בסך של 560,000 ₪ העביר אליה י"א את הסך של כ 180,000 ₪ בלבד. את השאר שלשל י"א לכיסו. חלק מהשיקים פדה י"א במזומן וחלק אחר הופקד בחשבונה אשתו של י"א –אחותו של ס'.

בפסק הדין נקבע כי ס', שמאי במקצועו, מעולם לא ביקר בנכס, לא החליף מילה עם המוכרת לפני החתימה על הסכם המכר, לא ניהל מו"מ על המחיר ולא עסק כלל במועד הפינוי. מעבר לכך, הוא הוא לא דרש שמאות חיצונית – פעולה שרוכשים רבים מבקשים לבצע לפני רכישת דירה. במועד החתימה הסתפק ס' בכך שגיסו הציג בפניו נסח טאבו נקי משעבודים.

למעלה מכך, שכר-טרחתו של עורך הדין שהחתים את האישה על המסמכים, שולם במלואו בידי י"א.

כך נחתמה, בפרק זמן של פחות משעה, עסקת מכר שמבחינה תכנונית, כספית ומשפטית נשאה את כל סימני החוץ של הלוואה במסווה – אך העניקה לגיסו של י"א רישום הערת-אזהרה בלשכת רישום המקרקעין ולי"א ואשתו מאות אלפי שקלים במזומן.

"הנתבעים תכננו מראש שהעסקה תיראה כמו עסקת מכר לגיטימית, בעוד שמדובר היה בהונאה מורכבת שנועדה להשאיר את האישה ללא דירה וללא כסף" מסביר עורך הדין בר אל.

במרץ 2018 הצליחה האישה לקבל מבנק ירושלים אישור עקרוני למשכנתא שתאפשר לה לפרוע את כל הסכום שמוצג כחוב ולהפעיל את "אופציית" רכישת-הדירה בחזרה; אלא שי"א וגיסו דרשו כתנאי מוקדם הפקדה של 100 אלף ש״ח בנאמנות מיידית וכיסוי מלא למס הרכישה אותו שילם הגיס, תנאים שהפכו את המימון לבלתי-אפשרי.

באפריל 2019 קיבלה האישה אישור דומה מבנק מזרחי-טפחות, וגם הפעם הציבו הנתבעים דרישות חדשות – בין השאר התחייבות לתשלום 2.5 אחוזים "קנס פיגורים" על כל חודש עיכוב – וטרפדו את העסקה.

"לא היה לה סיכוי להחזיר את הכסף ל ס'. כל סכום שהיא הייתה מגייסת לטובת ההלוואה היה חסר את אותו סכום שנותר "בנאמנות" כביכול אצל י"א. אלא שנאמנות מעולם לא הייתה ואת הסכומים שהועברו י"א מעולם לא התכוון להחזיר" מבהיר עו"ד בר אל.

מייד לאחר חתימת הסכם המכר המפוברק פעלו י"א וגיסו לרשום את הערת האזהרה על שמו של הגיס. לאחר מכן הם פעלו ולהמציא אישורי עירייה ומס-שבח כדי להשלים את העברת הזכויות על שמו של הגיס, תרחיש שהיה מותיר את התובעת ללא נכס.

יועץ המשכנתאות, נפתלי פייבלזון שפעל לסדר עבור האישה את המשכנתאות ובכל פעם מחדש ראה את התנהלות י"א וגיסו הבין שמדובר בהונאה. רגע לפני העברת הזכויות בנכס ופינויה של ס' מהדירה הוא הפנה אותה אל עו"ד ירון בר אל שהגיש בשמה בקשה לצו זמני למניעת דיספוזיציה בנכס (שהתקבל מייד) ותביעה לביטול הסכם המכר והמסמכים הנוספים עליהם היא חתמה.

בינואר 2020, עוד בטרם הכרעה סופית, הורה בית-המשפט לתובעת, כהוראת-ביניים, להמשיך ולהפקיד 2,500 ש״ח בחודש לחשבונו של ס', כדי "להקפיא את מצב הזכויות" עד תום ההליך; האישה נאלצה להמשיך ולשלם תשעה תשלומים חודשיים נוספים בסך כולל של 22,500 שקלים, ואז חדלה, בטענה שי"א ו-ס' כבר שלשלו לכיסם די והותר, ושכל עיכוב בביטול ההסכמים נועד לסכל את השבת הדירה לידיה.

את ההליך משפטי ניהלה השופטת רחל ערקובי מבית המשפט המחוזי בתל אביב, והוא התמשך על פני שנים וכלל חמש ישיבות הוכחות.

במסגרת הדיונים, זומן עורך הדין שהחתים את האישה על ההסכמים המפלים, ותחת חקירה נגדית התקשה להסביר מדוע לא נוהל משא-ומתן אמיתי, לא נערכו טיוטות חוזה, ומדוע התובעת לא זכתה ממנו אפילו לא לייעוץ משפטי בסיסי.

השופטת עורקבי התרשמה כי זיכרונו של עורך הדין שהחתים את האישה על מסמכי העיסקה היה סלקטיבי ביותר; הוא לא זכר דבר מפגישותיו עם האישה וזאת בניגוד לזיכרונו "הפנומנלי", בכל הקשור להתנהלותו מול י"א וס'.

מנגד הופיע עורך-הדין רונן מטלון, שנשכר ע"י י"א, חודשים לאחר החתימה על ההסכמים בין הצדדים, כאשר התובעת כבר ניסתה לבטל את העסקה. מטלון סיפר כי י"א וס' שלחו אליו טיוטת "הסכם ביטול" בה נדרש מן התובעת לשלם למעלה מ-800 אלף ש״ח בתוספת ריביות וקנסות. לדבריו הוא סירב לחתום עליו. בעדותו כינה את המסמך "בלתי הוגן בעליל" והעיד שהזהיר את התובעת לא לחתום עליו בשום אופן. ימים אחדים לאחר מכן, כך העיד, פיטר אותו י"א.

השמאי גדי יהודה, שהוזמן מטעם התובעת, העריך את שווי הדירה בכ-1.08–1.1 מיליון ש״ח במועד הרלבנטי. הוא הבהיר שאין הסבר מקצועי למכירתה ב-610 אלף ש״ח, במיוחד כשהקונה הוא שמאי עצמו. יהודה הדף טענות להגדרת העסקה כ"מימוש מהיר", והסביר שהפער חורג מכל מה שמקובל בשוק.

הנתבעים, י"א וס', נחקרו על דוכן העדים. י"א הודה כי תיכנן עסקאות דומות בעבר והתקשה להסביר היכן כספי התמורה. פעם טען ששמר אותם "בנאמנות", ופעם אמר שהשתמש בהם ומשום כך אינו יכול להשיבם. ס' טען להגנתו כי היה קונה תמים, אך הודה שלא ביקר בדירה אותה רכש לפני החתימה, לא שוחח עם המוכרת , לא שאל מדוע מחיר הדירה נמוך כל-כך, ולא תהה מדוע השיקים שנמשכו מחשבונו נפרעו במזומן על-ידי גיסו והופקדו בחשבונה של אחותו. עוד הודה שצפה מראש בתחקיר טלוויזיה על מעשי הנוכלות של י"א, ובכל זאת לא התעוררו בו סימני אזהרה לגבי העסקה.

במהלך חקירתו הנגדית של ס' לא עלה בידיו להסביר את עצימת עיניו נוכח כל הסימנים שהעידו כי מדובר בעסקת מרמה ולא פעם העירה לו כב' השופטת עורקבי כי עדותו לא הגיונית.

לדברי השופטת בפסק דינה, צרוף העדויות הוליד שורת "אותות מרמה":העסקה כולה הוצגה כמכירת-דמה המשמשת בטוחה להלוואה; המחיר הנמוך באופן קיצוני; שיקים אישיים ללא ציון "למוטב בלבד" שהוסבו מייד לזכות י"א ואשתו; היעדר כל בדיקת נאותות מצד הגיס המשמש כשמאי; והקשר המשפחתי שהקל על הזרמת הכספים ביניהם.

על בסיס מסקנות אלו קבעה השופטת רחל ערקובי כי י"א פעל במרמה שיטתית, וכי ס' גיסו עצם עיניים והסתמך עליו בניגוד לחובת תום-הלב המוטלת עליו. כמו כן, קבעה השופטת כי התובעת נפלה קורבן – אם כי לקתה ברשלנות תורמת – שעה שחתמה על מסמכים מהותיים בלא ייעוץ משפטי עצמאי.

"בית המשפט אימץ את טענתנו כי מדובר במכירת-דמה ובהלוואה בריבית לא חוקית", הדגיש עו"ד בר אל. "השופטת קבעה כי העסקה כולה נועדה לנשל את האישה מדירתה, תוך ניצול חולשתה ומצוקתה הכלכלית".

בסופו של ההליך, ביטלה השופטת ערקובי את עסקת המכר והשיבה את הדירה לבעלותה של התובעת. מנגד, היא חייבה את התובעת להשיב לגיס 79 אלף ש"ח. את שאר הסכום ששילם ס' ונותר כזכור "בנאמנות" כביכול הפנתה השופטת את ס' לקבל מגיסו י"א.

פסק-הדין מצטרף לשורה של הכרעות–עבר שבמרכזן עסקאות דומות שבוצעו על ידי י"א ואחרים: הצגת הלוואה כעסקת-מכר, רישום הערת-אזהרה לטובת "רוכש" מקורב, גביית "דמי שכירות" שמסתתרים כריבית, ואז ניסיון למנוע מהלווה לפרוע את החוב כדי שהדירה תישאר בידי הקונה.

הכרעתה של השופטת ערקובי מאמצת ומרחיבה את ההלכות בדבר עצימת-עיניים וחובת תום-הלב: מי שנהנה ממחיר לא סביר, מצ'קים אישיים סחירים או ממבנה "מכר+שכירות", אינו יכול לטעון לתום-לב אם לא טרח לבדוק ברצינות את מקור הכסף ואת מצב המוכר.

בכך היא מטילה אחריות מקצועית כבדה גם על שמאי מקרקעין, שתפקידם לסמן חריגה חריפה ממחיר השוק, וגם על עורכי-דין, החייבים ליידע צד חלש בסיכונים ולא לשמש "חותמת גומי" של הקונה. כמו כן, פסק הדין מטיל אחריות גם על מלווים הפועלים מחוץ למערכת הבנקאית, שאינם רשאים לחמוק ממגבלות חוק אשראי הוגן באמצעות תרגילים שכאלה.

עו״ד ירון בר אל מדגיש כי ההכרעה איננה מגינה רק על התובעת ודומיה, אלא מהווה תמרור אזהרה לכל אלו המבקשים לגזול דווקא את אלה שבמצוקתם מתקשים להגן על עצמם: גם אם מדובר בעסקאות מקרקעין המלוות במסמכים חתומים לא יהססו בתי המשפט לבטלן כאשר מתברר שאין מדובר בעסקת מכר לגיטימית אלא בעסקת מרמה. פסק הדין מהווה איזון חדש בין חופש החוזים לבין ההגנה על חלשים ומעלה בפועל את עלות הסיכון למי שמבקש "להיכנס בנעליו" של י"א ודומיו בעתיד.