ע' , תושב ירושלים, המשותק בגופו התחתון ומתנייד בכיסא גלגלים, כמעט ואיבד את דירת מגוריו בתרגיל עוקץ מתוחכם.
הסיפור החל ביוני 2013, כשע' נזקק להלוואה בסך 150 אלף שקלים כדי לממן את חתונת בתו. הוא פנה לי"א, שהציג את עצמו כמי שמעניק הלוואות חוץ בנקאיות. י"א החתים את ע' על חוזה שכותרתו "מכר-שכירות-אופציה", במסגרתו תשמש דירתו שבירושלים, שערכה נאמד כיום בלמעלה מ-3 מיליון שקלים, כערובה למתן ההלוואה.
כבר ביום למחרת, מיהר י"א לרשום הערת אזהרה על הדירה בלשכת המקרקעין. ע' מצדו החל להעביר החזרי הלוואה כמוסכם, בסך של יותר מ-30 אלף שקלים.
בשלב זה פנה י"א לבנק לאומי, על מנת לקבל משכנתא, כשהדירה אמורה לשמש בה כבטוחה. י"א הציג בפני פקידי הבנק את הסכם מכר הדירה, ואת הערת האזהרה שנרשמה לטובתו בטאבו.
בבנק הבחינו כי הדירה עדיין לא רשומה על שמו, אבל במקרים מסוימים בנקים מלווים כספים ללקוחות גם על סמך חתימת הסכם מכר והערת אזהרה בלבד. וכך הסכים הבנק לחתום על הסכם משכנתא עם י"א, על סך 1.47 מיליון שקלים, שהדירה משמשת בו כבטוחה.
לרוע מזלו של ע', בחלוף מספר חודשים מאז נטילת ההלוואה, התגלו בגופו גידולים סרטניים בסמוך לעמוד השדרה. בחלוף כשנתיים נאלץ ע' לעבור ניתוח סבוך שהותיר אותו משותק בפלג גופו התחתון. עקב התדרדרות מצבו הבריאותי, איבד ע' לחלוטין את כושר השתכרותו, וכל הכנסת משפחתו הרחבה החלה נסמכת על קצבאות רווחה בלבד. עקב כך, הפסיק ע' את החזרי ההלוואה.
בשלב זה פנה י"א אל ע' בהצעה לחתום על "הסכם ביטול", החושף כי מדובר בהלוואה בלבד, במסגרתו תבוטל מכירת הדירה, אם יאות ע' לשלם לי"א החזר הלוואה עצום בסך של 395 אלף שקלים, יותר מפי שניים מההלוואה המקורית, וזאת בתוך 60 יום. אך במקום להקל את הלחץ, "הסכם הביטול" קיבע את החוב הגבוה של ע' והפך את מצבו לנואש.
כ-60 יום לאחר החתימה על הסכם הביטול, ותחת לחץ החוב והמצוקה הכלכלית, חתם ע' על שני שטרי חוב בסך כולל של כ-490 אלף שקל. י"א מיהר להגיש את שטרות החוב ללשכת ההוצאה לפועל, והפך את החוב למנגנון אכיפה אוטומטי – עם אפשרות לעיקולים ומימוש נכסים ללא צורך בהליך משפטי נוסף.
כך הפכה דירת מגוריו של ע', שתפקדה מלכתחילה רק כערובה להלוואה זעירה, לנכס משועבד בגין חובות של מיליון וחצי שקלים שאינם שלו.
כשנה לאחר "הסכם הביטול", הוחתם ע' על שטרות מכר וזמן קצר לאחר מכן העביר י"א את הבעלות על הדירה לחברה שבבעלותו. עוד באותו יום רשם הבנק משכנתא לטובת י"א על הנכס.
אך בכך לא הסתפק י"א. בחודש מאי 2019, הוא פנה, במסגרת תיק ההוצאה-לפועל שאותו פתח נגד ע', וביקש לעקל את רכב הנכים שבאמצעותו הוא מתנייד.
זמן קצר לאחר מכן הפך י"א לחדל פירעון והבנק פתח כנגדו תיק הוצאה לפועל למימוש הדירה, כאשר בתמורה התכוון הבנק לסלק את חובו של י"א אליו שהצטבר לכמה מיליוני שקלים.
כך נוצר מצב אבסורדי: בעל בית משותק שמתקיים מקצבה מתמודד מול דרישת בנק לממש משכנתה שכלל אינה שלו, ומול ניסיון של נושה לעקל את כלי-הרכב החיוני היחיד שלו — הכול על בסיס הלוואה ראשונית בסך 150 אלף שקל שנלקחה שש שנים לפני כן.
בשלב זה, החליט ע' לפנות לעזרתו של עו"ד ירון בר אל, המתמחה בייצוג קורבנות תרגילי עוקץ כלכליים.
עו"ד בר אל הגיש תביעה, בשמו של ע', נגד י"א ובנק לאומי, ובמסגרתה ביקש מבית המשפט המחוזי בתל אביב לבטל את חוזה המכר בין הצדדים, משום שמעולם לא הוסכם ביניהם על מכירת הדירה.
בנוסף התבקש בית המשפט למחוק כל הערות האזהרה שנרשמו לטובת י"א ובנק לאומי על הדירה וכמו כן לבטל את המשכנתא שנרשמה לטובת בנק לאומי, משום שזו ניתנה על סמך עסקת שווא ותוך הפרת חובת הגילוי.
בנוסף, ביקש עו"ד בר אל מבית המשפט להורות על 'הרמת מסך' בין י"א לחברה שבבעלותו – כך שי"א לא יוכל להימלט מאחריות למעשיו הגובלים בפלילים.
כמו כן ובהמלצת עו"ד בר אל, הגיש ע' תלונה במשטרת ישראל נגד י"א, במסגרתה טען שההלוואה אותה העניק לו ניתנה בריבית קיצונית ובלתי חוקית, ובאמצעות מצג שווא: החוזה התחזה לעסקת מכר כדי לאפשר לי"א להשתלט על הדירה ולשעבד אותה בבנק. מהלך כזה, טען ע', אינו רק סכסוך אזרחי אלא תרמית פלילית.
לתביעה אותה הגיש בשמו של ע', צירף עו"ד בר אל שורה של פסקי דין שניתנו בעבר, בהם בתי משפט אחרים ביטלו עסקאות דומות אותן ביצע י"א עם שורה ארוכה של קורבנות מוחלשים.
לטענת עו"ד בר אל מדובר בשיטה: י"א מאתר בעלי דירות במצוקה, מחתים אותם על "עסקת מכר" פיקטיבית, מבקש על הדירה משכנתאות גדולות מהבנק, שומר את הכסף אצלו – וכל זאת בלי לשלם למוכר האמיתי תמורה שקולה.
האם הבנק פעל בתום לב?
את השאלה האם הבנק פעל בתום לב ניתח בית המשפט המחוזי לאחר שקבע כי הסכם המכר עליו חתם ע' עם י"א בטל ומבוטל.
עד לדיון ההוכחות ואף במהלכו, טענו נציגי בנק לאומי כי הבנק פעל בתום לב, ואין שום סיבה שלא יושבו לו הכספים שאותם העניק במסגרת המשכנתא, שהדירה משמשת בה כבטוחה.
בדיון ההוכחות נקראו מנהלי האשראי בבנק לאומי לעדות. בחקירה הנגדית ביקש עו"ד בר אל לראות היכן מופיע בחשבונות הבנק "הכסף הטרי" שניתן לי"א בעת מתן המשכנתא או לאחריה. על שאלה זו התקשו מנהלי הבנק לענות.
המסמכים אותם הציגו הוכיחו את ההפך: כל סכום שהועמד לי"א הועבר חודשים ואף שנים לפני רישום המשכנתא על דירת המריבה. למעשה המשכנתא ניתנה רק על מנת לשפר את הבטוחות של הבנק כלפי י"א, להחזר הלוואותיו הקיימות.
לדברי עו"ד בר אל, מהרגע שהוכח שהבנק העניק לי"א הלוואות רק לפני רישום המשכנתא ולא אחריה הרי שהלוואות אלו הסתמכו על רישום הערת האזהרה לטובת הבנק (זכות חוזית) להבדיל מרישום המשכנתא לטובת הבנק (זכות קניינית). הבנק גם הודה כי הוא לקח על עצמו סיכון כאשר העניק הלוואה לי"א בהתבסס אך ורק על רישום הערת האזהרה לטובתו.
מכאן נסללה דרכו של ע' להשבת הזכויות בדירה אליו. בית המשפט קבע כי משבוטל הסכם המכר הרי שממילא בוטלו הערות האזהרה שנרשמו לטובת י"א והבנק. במילים אחרות, הסיכון שלקח על עצמו הבנק כאשר הוא ראה לנכון להעניק לי"א הלוואות רק על בסיס הערת אזהרה על הנכס לטובתו התממש ואין לו לבנק אלא להלין על עצמו בלבד.
מהעבר השני, למרות שהבנק כשל גם באיתור הבעלות בנכס, וגם בחובת תום הלב, החליט השופט כי הכספים שהועברו מי"א לע' לא יושבו לי"א אלא דווקא אל הבנק. השופט הדגיש כי "לא מתקבל על הדעת שאדם יאבד נכס השווה שלושה מיליון שקלים בשל חוב קטן של 150 אלף".
במסגרת פסק דינו הורה השופט על תהליך השבה מפורט: יש למחוק את המשכנתא והערות האזהרה של כל הנושים, לרשום מחדש את הבעלות על שמו של ע' ולקבוע מסלול תשלומים ברור שבו ישיב ע' רק את הסכום הראשוני אותו קיבל בסך 150 אלף שקלים,.בית המשפט גם חייב את י"א בהוצאות משפט, פיצוי על עוגמת נפש ושכר טרחת עורכי דין.
לדברי עו"ד בר אל, זה אינו התיק הראשון שהוא מנהל כנגד כאלו שמנצלים את מצוקתם של האנשים החלשים ביותר בחברה ולאחרונה הפכו הונאות כגון אלו ל"מכת מדינה"
